Modelo 115 (retención alquiler)

Modelo 115: Guía Completa para la Declaración de Retenciones de Alquiler en España

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Índice de Contenidos

• Introducción al Modelo 115
• ¿Quiénes están obligados a presentar el Modelo 115?
• Funcionamiento y mecánica de las retenciones
• Plazos y formas de presentación
• Guía paso a paso para cumplimentar el Modelo 115
• Casos prácticos y ejemplos reales
• Errores comunes y cómo evitarlos
• Consecuencias de no presentar el Modelo 115
• Herramientas tecnológicas para la gestión del Modelo 115
• Estrategias fiscales relacionadas con los alquileres
• Tu ruta hacia el cumplimiento fiscal óptimo
• Preguntas frecuentes

Introducción al Modelo 115

Navegar por el laberinto fiscal español puede resultar desalentador, especialmente cuando se trata de gestionar propiedades en alquiler. El Modelo 115 es uno de esos formularios que, aunque parece técnico y complejo a primera vista, responde a una lógica clara una vez que entendemos su propósito y funcionamiento.

En esencia, el Modelo 115 es la declaración trimestral que utilizan los arrendatarios (inquilinos) para informar y liquidar las retenciones practicadas sobre los alquileres pagados a los propietarios de inmuebles. Estas retenciones funcionan como un anticipo del Impuesto sobre la Renta (IRPF) que deberá pagar el arrendador.

La importancia de este modelo radica en su doble función: por un lado, permite a Hacienda recaudar anticipadamente parte de los impuestos sobre las rentas del alquiler, y por otro, sirve como mecanismo de control fiscal para verificar los ingresos por arrendamientos declarados por los propietarios.

«El sistema de retenciones es una pieza fundamental en nuestro sistema tributario, ya que garantiza un flujo constante de ingresos para la Administración y facilita el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los contribuyentes», señala Carmen Jover, experta en fiscalidad inmobiliaria y miembro del Consejo General de Economistas.

¿Quiénes están obligados a presentar el Modelo 115?

No todos los arrendatarios están obligados a practicar retenciones y presentar el Modelo 115. La obligación recae específicamente sobre:

• Personas jurídicas y entidades (empresas, asociaciones, comunidades de bienes, etc.)
• Empresarios y profesionales que alquilan inmuebles para su actividad
• Administraciones públicas que arriendan inmuebles

Por el contrario, no están obligados a presentar el Modelo 115:

• Particulares que alquilan viviendas para uso residencial
• Arrendatarios de viviendas en el extranjero
• Arrendatarios cuando el importe del alquiler anual no supere los 900 euros (caso específico)

Excepciones importantes a considerar

Existen situaciones específicas donde, a pesar de cumplir los requisitos generales, no se aplica la obligación de retención:

1. Alquileres de viviendas por empresas para sus empleados cuando el alquiler no exceda de 900€ anuales
2. Arrendamientos cuyas rentas estén exentas del IVA o sean operaciones no sujetas a este impuesto
3. Cuando el arrendador acredite estar dado de alta en el epígrafe correspondiente del IAE y presente una declaración específica

Casos especiales que generan dudas

En la práctica diaria, surgen situaciones que pueden generar confusión. Aquí abordo las más comunes:

Caso 1: Profesionales autónomos que trabajan desde casa

Un frecuente dilema: ¿debe un autónomo que utiliza parcialmente su vivienda para trabajar practicar retención sobre el alquiler? La respuesta depende de la naturaleza del contrato. Si el contrato es exclusivamente para vivienda, no existe obligación de retener. Si el contrato especifica uso profesional o mixto, sí deberá practicar retención, pero solo sobre la parte proporcional destinada a la actividad profesional.

Caso 2: Subarrendamientos

En los casos de subarrendamiento, el subarrendatario (si es empresa o profesional) debe practicar retención al subarrendador. Sin embargo, es importante distinguir cuando el subarrendador actúa como simple intermediario o cuando realiza una actividad económica de subarrendamiento.

Funcionamiento y mecánica de las retenciones

El mecanismo de retención es relativamente sencillo, pero requiere precisión en su aplicación. Actualmente, el porcentaje de retención establecido es del 19% sobre el importe del alquiler (sin incluir otros conceptos como IVA, gastos de comunidad o suministros, siempre que estén diferenciados en el recibo).

Es crucial entender que el arrendatario actúa como un mero intermediario recaudador entre el propietario y Hacienda. El importe retenido no es un gasto adicional para el inquilino ni un ingreso menor para el propietario, sino un adelanto del IRPF que este último deberá pagar.

Base para calcular la retención

Un aspecto que suele generar dudas es determinar exactamente sobre qué importe se debe calcular la retención. La normativa establece que:

• Se retiene sobre el importe íntegro del alquiler, sin descontar gastos
• No se incluyen en la base de retención conceptos como el IVA o IGIC
• Tampoco se incluyen gastos repercutidos como comunidad, tasas o suministros, siempre que aparezcan diferenciados en la factura

Plazos y formas de presentación

El Modelo 115 tiene una periodicidad trimestral, con plazos específicos que son imprescindibles cumplir para evitar recargos e intereses de demora:

Periodo	Plazo de presentación	Meses que comprende	Observaciones
1º Trimestre	1-20 de abril	Enero, febrero y marzo	Hasta el 15 si se domicilia el pago
2º Trimestre	1-20 de julio	Abril, mayo y junio	Hasta el 15 si se domicilia el pago
3º Trimestre	1-20 de octubre	Julio, agosto y septiembre	Hasta el 15 si se domicilia el pago
4º Trimestre	1-20 de enero del año siguiente	Octubre, noviembre y diciembre	Hasta el 15 si se domicilia el pago

Respecto a las formas de presentación, existen varias modalidades:

1. Presentación electrónica a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria (requiere certificado digital, Cl@ve PIN o DNI electrónico)
2. Presentación mediante predeclaración impresa con código NRC obtenido de entidad bancaria colaboradora
3. Domiciliación bancaria del pago (el plazo termina 5 días antes)

Presentación del modelo sin actividad

Una duda frecuente: ¿Qué ocurre si en algún trimestre no se ha pagado alquiler o no se han practicado retenciones?

Si ya se han presentado modelos anteriores, es recomendable presentar el modelo marcando la casilla «Sin actividad» para evitar requerimientos automáticos de la Administración. Sin embargo, técnicamente, si no hay retenciones que declarar en un periodo, no existe obligación legal de presentar el modelo para ese trimestre específico.

Guía paso a paso para cumplimentar el Modelo 115

Aunque el Modelo 115 es relativamente sencillo comparado con otros formularios fiscales, completarlo correctamente es fundamental para evitar errores que puedan derivar en requerimientos o sanciones.

Estructura del formulario

El Modelo 115 se divide en varias secciones principales:

1. Identificación del declarante: Datos fiscales del retenedor (NIF, nombre, periodo, etc.)
2. Devengo: Indicación del ejercicio y periodo al que corresponde la declaración
3. Liquidación: Donde se consignan los importes retenidos
4. Complementaria: Se marca en caso de estar corrigiendo una declaración anterior
5. Negativa/sin actividad: Para indicar que no ha habido actividad en el periodo

Instrucciones para completar las casillas principales

Vamos a centrarnos en la sección más importante, la de liquidación:

• Casilla 01: Número de perceptores (propietarios a los que se ha pagado alquiler y practicado retención)
• Casilla 02: Base de las retenciones (suma total de los importes íntegros de los alquileres sobre los que se ha practicado retención)
• Casilla 03: Retenciones e ingresos a cuenta (resultado de aplicar el porcentaje de retención, actualmente 19%, sobre la base)
• Casilla 04: Retenciones e ingresos a cuenta del trimestre anterior (solo en caso de declaración complementaria)
• Casilla 05: Regularización (diferencia entre casillas 03 y 04, solo en declaraciones complementarias)
• Casilla 06: Resultado a ingresar (normalmente coincide con la casilla 03, salvo en complementarias)

Ejemplo visual de cumplimentación

Casos prácticos y ejemplos reales

Para ilustrar mejor los distintos escenarios que pueden presentarse, analicemos algunos casos prácticos basados en situaciones reales:

Caso 1: Empresa con múltiples locales arrendados

La compañía «Distribuciones Rápidas, S.L.» tiene arrendados tres locales comerciales para sus delegaciones en diferentes ciudades:

• Local en Madrid: 3.000€/mes + 630€ de IVA + 200€ de gastos de comunidad
• Local en Barcelona: 2.500€/mes + 525€ de IVA + 150€ de gastos de comunidad
• Local en Valencia: 1.800€/mes + 378€ de IVA + 120€ de gastos de comunidad

Para el 2º trimestre del año (abril, mayo, junio), la empresa deberá:

1. Calcular la base de retención: (3.000€ + 2.500€ + 1.800€) × 3 meses = 21.900€
2. Calcular las retenciones: 21.900€ × 19% = 4.161€
3. Completar el Modelo 115 con: Perceptores: 3, Base: 21.900€, Retención: 4.161€

Observe que los importes de IVA y gastos de comunidad no se incluyen en la base de retención.

Caso 2: Autónomo con oficina alquilada parte del trimestre

Juan López, asesor financiero autónomo, alquiló una oficina el 15 de mayo por 1.200€/mes + IVA. En este caso, para el 2º trimestre solo debe practicar retención por el periodo del 15 de mayo al 30 de junio (1,5 meses):

1. Base de retención: 1.200€ × 1,5 meses = 1.800€
2. Retención: 1.800€ × 19% = 342€
3. Modelo 115: Perceptores: 1, Base: 1.800€, Retención: 342€

Errores comunes y cómo evitarlos

Basándome en la experiencia de gestorías y asesores fiscales, estos son los errores más frecuentes al gestionar el Modelo 115:

Error 1: Incluir conceptos incorrectos en la base de retención

Muchos arrendatarios incluyen erróneamente en la base de retención conceptos como el IVA, gastos de comunidad o suministros. Recuerde que la retención debe practicarse exclusivamente sobre el importe puro del alquiler.

Cómo evitarlo: Solicite al arrendador que emita facturas o recibos donde aparezcan claramente desglosados todos los conceptos.

Error 2: No presentar el modelo en plazo

La falta de presentación en plazo es un error que puede acarrear recargos significativos.

Cómo evitarlo: Configure recordatorios en su calendario o sistema de gestión para las fechas límite de cada trimestre. Si utiliza un software de gestión, configure alertas automáticas.

Error 3: No comunicar las retenciones al arrendador

Es frecuente que el arrendatario no informe adecuadamente al propietario sobre las retenciones practicadas, lo que puede generar confusiones al declarar el IRPF.

Cómo evitarlo: Emita un certificado anual de retenciones al propietario antes del 31 de enero del año siguiente, detallando las cantidades retenidas en cada periodo.

Consecuencias de no presentar el Modelo 115

Incumplir las obligaciones relacionadas con el Modelo 115 puede tener diversas consecuencias según la gravedad y naturaleza del incumplimiento:

Presentación fuera de plazo

Si se presenta voluntariamente fuera de plazo sin requerimiento previo:

• Recargo del 1% por cada mes de retraso (máximo 12 meses)
• Recargo del 15% tras 12 meses
• No se aplican intereses de demora durante los primeros 12 meses

No presentación

Si no se presenta el modelo y la Administración lo detecta:

• Sanción del 50% al 150% de la cantidad no ingresada
• Intereses de demora desde el fin del plazo voluntario
• Posibilidad de sanción por infracción grave

Presentación con errores u omisiones

Según la naturaleza del error:

• Errores aritméticos o materiales: generalmente subsanables sin sanción
• Omisión de datos importantes: posibles sanciones de 150€ a 250€ por dato

Además de las consecuencias directas, existen efectos indirectos como la imposibilidad de obtener certificados de estar al corriente con Hacienda (necesarios para contratar con Administraciones Públicas o solicitar subvenciones) o la inclusión en listas de deudores.

Herramientas tecnológicas para la gestión del Modelo 115

Afortunadamente, existen diversas soluciones tecnológicas que facilitan la gestión y presentación del Modelo 115:

Software de gestión fiscal

Programas como A3Software, Sage, ContaPlus o Wolters Kluwer incluyen módulos específicos para la gestión de retenciones de alquileres que:

• Calculan automáticamente las retenciones
• Generan el formulario del Modelo 115
• Permiten la presentación telemática directa
• Guardan un histórico de presentaciones

Aplicaciones en la nube

Soluciones como Holded, QuickBooks o SABI ofrecen funcionalidades similares con la ventaja de:

• Acceso desde cualquier dispositivo
• Actualizaciones automáticas ante cambios normativos
• Integración con la contabilidad general

Sede Electrónica de la AEAT

La propia Agencia Tributaria ofrece en su sede electrónica:

• Formularios online para cumplimentar el modelo
• Sistema de presentación con certificado digital o Cl@ve
• Consulta de declaraciones anteriores

Estrategias fiscales relacionadas con los alquileres

Más allá del cumplimiento básico, existen estrategias legales que pueden optimizar la gestión fiscal tanto para arrendadores como para arrendatarios:

Para arrendatarios (retenedores)

• Negociación contractual clara: Establecer en el contrato un desglose detallado de conceptos (alquiler, IVA, gastos) para facilitar el cálculo correcto de retenciones
• Sistema de provisiones: Implementar un sistema de provisiones mensuales para garantizar la disponibilidad de fondos en el momento de presentar el modelo
• Automatización: Configurar alertas y procesos automáticos para evitar olvidos en la presentación

Para arrendadores (propietarios)

• Comprobación periódica: Verificar que las retenciones practicadas sean correctas mediante la solicitud de certificados trimestrales
• Planificación fiscal: Considerar el efecto de las retenciones en la liquidez anual y ajustar los pagos fraccionados si se es empresario
• Análisis de la estructura jurídica: Evaluar si conviene mantener los inmuebles a nombre personal o a través de sociedades en función de la fiscalidad global

Visualización comparativa de retenciones por tipo de arrendatario

Tu ruta hacia el cumplimiento fiscal óptimo

La gestión eficiente del Modelo 115 no debe verse como una mera obligación tributaria, sino como parte de una estrategia fiscal integrada. Para alcanzar un cumplimiento óptimo, propongo esta hoja de ruta en cinco pasos:

1. Diagnóstico inicial: Analice su situación actual como arrendatario. ¿Está obligado a retener? ¿Lo está haciendo correctamente? ¿Qué procesos de control tiene implementados?
2. Organización documental: Estructure un sistema de archivo (físico o digital) para contratos, recibos y justificantes de presentación de modelos anteriores.
3. Automatización y digitalización: Implemente herramientas tecnológicas que minimicen errores y faciliten la gestión trimestral.
4. Calendario fiscal personalizado: Establezca un calendario específico con alertas para fechas clave.
5. Revisión periódica: Programe revisiones trimestrales de su sistema de retenciones para ajustar cualquier desviación.

Recuerde que el cumplimiento fiscal no es solo evitar sanciones, sino optimizar recursos y generar confianza en sus relaciones comerciales y con la Administración. Como señala el economista Gonzalo Bernardos: «La eficiencia fiscal no consiste en pagar menos, sino en pagar lo justo en el momento adecuado».

¿Ha evaluado recientemente la eficiencia de su sistema de gestión de retenciones? Quizás sea el momento de dar el paso hacia una administración fiscal más estratégica y menos reactiva.

Preguntas frecuentes

¿Qué ocurre si el propietario me pide que no le practique retención?

Esta es una situación delicada pero común. Legalmente, si usted está obligado a retener (por ser empresa o profesional), no puede dejar de hacerlo por acuerdo privado con el arrendador. La obligación de retención tiene carácter legal imperativo y su incumplimiento podría acarrear sanciones para usted como retenedor. Si el propietario insiste, explíquele que la retención no supone un coste adicional para él, sino un adelanto de sus impuestos que podrá recuperar o compensar en su declaración anual del IRPF.

¿Debo presentar el Modelo 115 si un mes no he pagado el alquiler?

Si durante algún mes del trimestre no ha pagado alquiler (por ejemplo, por una carencia pactada o un impago), la base de retención de ese mes será cero. Para el trimestre completo, deberá incluir solo los meses efectivamente pagados. Si durante todo el trimestre no ha realizado ningún pago de alquiler, técnicamente no está obligado a presentar el modelo, aunque es recomendable presentarlo marcando «sin actividad» para evitar posibles requerimientos, especialmente si ha presentado modelos en trimestres anteriores.

¿Qué debo hacer si me doy cuenta de que he cometido un error en un Modelo 115 ya presentado?

Si detecta un error en un Modelo 115 ya presentado, debe proceder a su rectificación mediante la presentación de un modelo complementario. En este nuevo modelo deberá marcar la casilla «Declaración complementaria» e incluir en la casilla 04 el importe declarado originalmente. La diferencia se reflejará en la casilla 05 «Resultado de la regularización». Si el error supone un ingreso adicional, deberá abonar la diferencia más los correspondientes intereses de demora. Si por el contrario supone una devolución a su favor, deber